Les propriétaires immobiliers connaissent désormais le montant de leur taxe foncière pour 2026, mais une étude publiée jeudi 15 octobre permet de mesurer l'ampleur de la hausse sur le long terme. Selon l'Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI), cet impôt a progressé de 93,4 % entre 2005 et 2025. Une augmentation qui dépasse très largement celle des prix à la consommation et qui alourdit les dépenses liées à la possession d'un logement.
Cette évolution intervient alors que la taxe foncière est devenue un élément central du financement des communes, particulièrement depuis la disparition de la taxe d'habitation sur les résidences principales. Contrairement à cette dernière, elle concerne les propriétaires occupants comme les bailleurs, indépendamment de l'utilisation du logement ou des revenus de son détenteur.
Des hausses même lorsque les communes ne changent pas leurs taux
La progression de la taxe foncière repose sur deux mécanismes distincts. Le premier tient aux taux d'imposition fixés par les collectivités bénéficiaires. Le second dépend de la valeur locative cadastrale, qui sert de base au calcul de l'impôt et fait l'objet d'une revalorisation annuelle.
Cette dernière est directement liée à l'inflation. Ainsi, même lorsqu'une municipalité décide de maintenir son taux, le montant payé par les propriétaires peut continuer d'augmenter. Les communes qui relèvent parallèlement leur taux ajoutent une hausse supplémentaire à cette progression mécanique.
Selon l'observatoire de l'UNPI, les taux ont augmenté de 32 % sur la période étudiée. Mais l'évolution de la facture varie fortement selon les territoires. Deux logements comparables situés dans des communes voisines peuvent ainsi être soumis à des niveaux d'imposition très différents, en fonction des bases cadastrales et des choix fiscaux locaux.
L'association a d'ailleurs introduit cette année un nouvel indicateur permettant de comparer les montants moyens de taxe foncière, estimant que l'examen des seuls taux communaux ne suffit pas à apprécier la charge réellement supportée par les propriétaires.
La disparition de la taxe d'habitation a changé la donne
La suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales a profondément transformé les rapports entre contribuables et collectivités. Si les communes ont bénéficié de mécanismes de compensation, la taxe foncière reste l'un des principaux impôts locaux directement perceptibles par les ménages.
Les élus invoquent régulièrement leurs besoins de financement pour justifier les hausses. L'entretien des bâtiments publics, la rénovation des écoles, les dépenses énergétiques et les investissements dans les équipements municipaux pèsent sur les budgets. Certaines collectivités cherchent également à préserver leurs capacités d'investissement dans un contexte de contraintes financières nationales.
Pour les propriétaires, cette évolution est d'autant plus sensible que l'impôt ne dépend pas directement de leur capacité contributive. Un retraité disposant de revenus modestes peut ainsi subir la hausse de la fiscalité applicable à un logement acquis plusieurs décennies auparavant, même si des exonérations et dégrèvements existent sous certaines conditions.
La question concerne également les investisseurs locatifs, qui doivent intégrer cet impôt dans le calcul de leur rendement. Contrairement à certaines charges récupérables, la taxe foncière reste pour l'essentiel à la charge du propriétaire.
